Copro, syndic, gestion : checklist pour s’assurer d’un investissement locatif serein

L’investissement locatif présente de nombreux pièges bien connus, notamment le choix de l’emplacement, celui des locataires et les aspects fiscaux. Mais l’on pense plus rarement à s’assurer que les acteurs associés à l’immeuble ne soient pas un facteur de risque ou d’échec dans l’investissement. Il s’agit de la copropriété, du syndic et de la société de gestion locative.

Par la rédaction

Analyser la copropriété

En effet, lors de l’achat d’un bien immobilier, il faut étudier en détail les aspects suivants de copropriété que l’on vise :

• La copropriété est-elle bien tenue ? N’y a-t-il pas accumulation de travaux à prévoir ? Les parties communes sont-elles propres et non encombrées ?

• N’y a-t-il pas des retards de paiement de copropriétaires ?

• L’immeuble n’est-il pas excessivement à prédominance locative, ce qui peut poser des problèmes de trouble de voisinage ou de dégradations (par exemple déménagements fréquents, location saisonnière) ?

Vérifier le syndic

Il est essentiel de contrôler le travail du syndic en place, notamment :

• Le syndic est-il présent régulièrement sur les lieux, en apposant les affichettes nécessaires et contrôlant que les petites dégradations ou incivilités trouvent une réponse rapide, efficace et ferme ?

• S’assure-t-il que les contrats de l’immeuble (assurance des parties communes, contrats de maintenance de la chaufferie ou de l’ascenseur, prestataire de ménage) restent dans des prix conformes à la concurrence, ou dérapent-ils dans le temps ?

• Comptabilité : est-elle bien tenue, avec peu ou pas de retards de paiement des charges, des mentions claires

• Travaux : Y a-t-il des projets de travaux régulièrement pour maintenir l’immeuble en l’état et éviter une dégradation continue de l’immeuble ? Un compte travaux est-il amendé régulièrement par les copropriétaires ?

• Petits travaux : le syndic choisit-il des solutions à prix raisonnable pour faire effectuer les petits travaux récurrents ou des sociétés qui facturent cher ?

Gestion locative

Il est important de se poser ces questions en même temps, dans la mesure où la gestion locative peut être assurée par le syndic :

• Le syndic en place peut-il assurer la gestion locative ? Cette solution comporte de gros avantages en termes d’efficacité, car évite d’empiler les acteurs pour résoudre un problème, donc son probable blocage chez un acteur.

• Le cas non échéant, puis-je trouver une société de gestion locative proche du lieu de l’appartement et éventuellement connaissant le syndic ?

• Le gestionnaire est-il sérieux, au point de vérifier les documents fournis par le candidat-locataire (par exemple : appel de l’employeur pour vérifier que les documents fournis ne sont pas fictifs ?